「公寓大廈管理條例」所以被稱為「住宅憲法」，是因為其所規範的領域，是以「公寓大廈」－現今民眾主要居住型態為範疇。在居住生活所衍生之紛爭，例如居住安寧、衛生、安全、產權等住戶權益，及住戶自治之管理組織的制度及運作，均優先適用此條例為規範標準，我們可以說本條例為民事關係（民法債編、物權編）之特別法。

　　在都市生活、鄰里間關係，已遠不如農業社會充滿人情味，在實際生活裡，公寓大廈的住戶，經常是不相往來的。各棟公寓大廈之間，又因地制宜，各自為政，在甲公寓可以的事情，也許在乙公寓可能是被禁止的，每棟公寓大廈各成一個獨立城堡（王國），在該社區，公寓大廈管理條例即彷彿其社區之基本法（憲法）及各項管理辦法，即如同其自治規章。

　　臺灣從農業社會，到今日工商高度發展，因謀生需要而人口集中於都市，造成都市土地「寸土寸金」，於是建築物彷彿向天爭地，20層、30層、50層、近百層高的超高建築，在北中南的都市林立。經過統計，目前在台北市「公寓大廈」型的建物，約有4萬多棟、台北縣則大約有2萬棟。

　　社會如此急劇轉型，回想起來，其實是最近2-30年來的事。我出生在雲林鄉下，回想起小時候，一望無際的田園是我們小孩天然的遊戲樂園，捉泥鰍、釣魚、釣青蛙、騎腳踏車到18公里外的海邊，是兒時的記憶，鄉下的居住型態，大多是三合院，親戚同住在一起，鄰居都是伯叔堂兄弟姐妹，婚喪喜慶、生老病死，鄰里間都相互援助。鄰里間的紛爭，家族中的長輩或村長出面說說好話，斡旋一番都可解決。垃圾、動物排泄物在住家附近堆置，厠所共用，白天每家幾乎「出不閉戶」，在那個社會裡，人與人間的情誼，是維繫家族、出活間的要素，在普遍窮苦的環境裡，居家安全不是大家關注的重點，安寧、衛生也比較不受重視。農村社會，維繫彼此生活，是宗親觀念、鄰里互助，是較為鬆散、不相計較的原則。

　　然而，這1-20年來，進入工商社會後，在公寓大廈裡居住的鄰居，彼此互不相識，在經濟繁榮後，各種富裕的生活用品普及化，居住安全逐漸受重視。也因為教育普及，權利義務、法治的觀念，也漸深植在民眾的心裡。在現代工商社會裡，親人之間的感情，不見得就能「親戚不計較」，何況是陌生人之間，遭遇各種紛爭，小則報警處理，大則法庭相見，在都市生活，彼此有一分起碼的尊重，但大家談的是權利義務，不太談人情世故了。

　　也因此在現代社會公寓大廈的居住生活裡，衍生的各種紛爭，例如：頂樓住戶搭蓋違建又將逃生門上鎖封死了；我家天花板、浴室漏水、樓上住戶不讓我上門查看及修繕；鄰居經常吵架、打麻將，半夜吵得我睡不安寧；鄰居養的貓狗寵物，在樓梯間、電梯間大小便；鄰居在樓梯間堆置雜物，妨礙通行；社區大樓要求按月收管理費，但不讓我們知道經費運用；大樓電梯老舊經常故障，住戶常被關在裡面，卻沒錢修；有部分住戶長期不繳管理費，社區請不起警衛，公共設施也沒錢修，如何催收？在在困擾著社區住戶。

　　從前，一般來說，就此紛爭，通常都「報警」處理，但不見得可以治標治本而有效率！有時候，反而鬧大事情，引起反效果，而且循法律途徑，又該適用何種法律，如何準確引用條文，而獲得勝訴判決，解決紛爭?!因而催生一部專門解決居住生活的法律的呼聲，即越來越高亢了！內政部在民國73年6月完成本條例草案，經過多年的討論、推動，終於在84年6月3日制定公布實施。

　　公寓大廈管理條例，共有六章，除第1章總則、第5章罰則、第6章附則之外，重點在於第2章住戶權利義務，第3章管理組織（區分所有權人會議及管理委員會）、第4章管理服務人（樓管公司、保全公司）。學者曾以公司之組織來比喻彼此的關係，每一位住戶（區分所有權人），彷彿是公司的股東，區分所有權人會議即如公司的「股東會」（掌管公司重大事項的決議、董事的選舉）。管理委員會即如同公司的「董事會」，負責股東會決議及例行事的執行。管理服務人（樓管公司、總幹事、保全員），即如同公司的經理、受僱人，負責各項例行庶務的執行。

　　先談公寓大廈管理條例適用的範圍，主要依本條例第3條規定，所謂「公寓大廈」，係指構造上或使用上或在建照設計圖上，有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。簡言之，係指2層以上為不同所有人所有之樓房。因此，在社會生活上，像一般常見的大樓、臨街式的五樓公寓、軍眷住宅大樓、國民住宅大樓，甚至亦擴增到有公共使用而不可分之公共設施之「別墅型的集居住宅」，都有公寓法之適用。例外，該大樓或獨棟（透天式）建物，為同一人所有者，例如公務機關、學校、私人機構大樓，即無公寓大廈管理條例的適用。

　　在「住戶權利義務」章中，主要規範住戶對於「專有部分」（私有面積）及「共用部分」的使用權利義務限制，住戶在法令限制內，得自由使用收益、處分，不受他人干涉。在使用限制上，係指須依原有用途（使用執照所載用途）規約及大會決議，及建管法令限制。在共用部分，除上揭限制外，在共同利益上，須受衛生、安寧、安全及維修等條款之限制，均在基於個人利益之保障外，亦兼顧公共利益。且在住戶之義務上，須依決議繳付公共基金及管理費，在社區經營餐飲、視廳等危險行業，須強制投保及補貼住戶因而增加之公共意外保險費，以維社區住戶財產安全。本條例亦規定繼受人應遵守本條例規約之一切權利義務事項。

　　在「管理組織」章，主要規範「區分所有權人會議」之召集、決議、公告紀錄等程序事項。並將「管理委員會」之組成、報備程序揭示，就其職務、當事人能力等予以明文，以保障其職務之行使。

　　「管理服務人」章，係規範樓管公司本身之執行業務及從業人員之資格及監督考核事項，以維護其執行管理事務。

　　在「罰則」章，藉由主管機關公權力之介入，於管委會依法制止不聽從、協調無效時，依情節輕重，課以罰鍰之處分，輕則1000-5000元、3000-15000元，重則4萬以至20萬元。在實務運作上，罰鍰對制止違規行為，確有相當嚇阻之效果。

　　尤須特別介紹的是，公寓法之「惡鄰條款」，本條例對於長期積欠管理費，違規情重大屢勸不聽者，得經區分所有權人會議決議同意後，訴請法院判決強制該住戶遷出或出讓其房地所有權，驅逐惡鄰之殺手鐧。

　　公寓法施行10年來，依舊存在之難題，有以下幾項：對於管理委員會成員的素質及管理工作之成效，繫於社區中需要懂法而熱心（雞婆）的人。管理工作乃「無給職」，事煩且易得罪人，每每改選的管委員，如無一群相當熱心的人長期無私投入，容易工作間斷，且無延續性效果。在住戶間相鄰關係上，如依本條例第6條、第12條之規定，就專有部分之修繕，進入他人住宅，雖有明文，但在執行上易因情緒爭執，最後步入訴訟而失其美意，如何顧及情誼，而能解決紛爭，有待立法者思考。

　　解決社區紛爭，雖公寓法於95年1月18日公布之新修正條文中，揭示爭議調解機制之建立，但得否解決每縣市數量龐大的公寓大廈糾紛，仍有待檢驗成效。