高房價為十大民怨之首
自SARS以來房價上升的幅度讓一般民眾可說是望屋興嘆，尤其以大台北地區最為嚴重，高房價亦成了十大民怨之首，雖然政府亦有意要引導房市回到正軌，目前由央行祭出房貸控管風險政策，希望抑制房市不正當的炒作，但在低利環境游資充斥下，能否有效果仍是有待觀察。
而依住展雜誌最新統計，以大台北地區為主的許多指標建案，於520馬總統就任二週年前夕大舉出籠面市，房市沿續329檔的熱度，短短一個月內，房市再度驚爆出超過1,500億元的大量。另依2010年國泰房地產指數調查結果則指出，國民所得等基本面未轉佳，房市僅依靠資金潮與對兩岸開放的期待，就出現「V型反轉」，令民眾混亂且不安，因此出現價量背離，未來走勢是否會變為「M型」，值得觀察。
利率於歷史低檔 民眾易高估自己負擔能力
許多民眾在資訊不夠透明及相關業者炒作氣氛下，怕買不到房子而勉強購屋，當利率在歷史低檔尚可負擔，一旦利率上升到歷史一般水準，許多人都將因薪水無法隨之增加而淪為屋奴，更有甚者則會繳不起房貸讓自宅遭到法拍的命運。在5月4日經濟日報社論即以「低利率比高房價更可怕」為題，指出現在低利率高房價的環境對購屋自住的民眾來說，實是包著雙層糖衣的毒藥。因此在低利環境下，民眾購屋時應特別注意評估未來利率上升時的負擔能力，政府在此方面應多加宣導，並規範規售屋業者應主動說明，亦應要求銀行辦理房貸時對於還款能力要詳加審查，避免日後家庭悲劇的再度發生。
業者銷售手法日新月異
預售屋工地銷售從秀進步到明星代言、與電影、藝文、精品結合之銷售手法推成出新，而銷售現場更常有炒熱氣氛的戲法，讓民眾不自覺的陷入其中而衝動下了購屋的決定。但大家要仔細想想若購屋需求強勁，早就賣光了，有需要業者如此大費周章的砸錢行銷嗎？而羊毛出在羊身上，大筆的廣告銷售費用還是會反映到房屋售價上，民眾在此房價高漲的時刻參觀工案購屋時更要特別謹慎注意，免得「賺了利率、賠了房價」而得不償失。
高額貸款背後的真相
為了一圓購屋夢，在房價上漲時，民眾怕未來房價持續上漲買不起，而在自備款不足購屋，此時即需高額的貸款，因應客戶高成設貸款的需求，建商即會配合提供銀行估價貸款第二套合約(技術合約)，或者簽訂所謂折價合約，而送給銀行第一套合約來辦理貸款。而在中古屋市場代書為了幫客戶找到高額貸款，更是假合約滿天飛，連履約保證合約都可以竄改後傳真給銀行估價，可說是無所不用其極到令人匪夷所思的地步，但在競爭激烈的房貸市場裡早就已司空見慣，銀行只能各憑本事的控管風險。交易完成後，建商、仲介、代書賺了錢，但勉強購屋的民眾則開始要擔心繳房貸的壓力，未仔細評估即給予貸款的銀行，就只能祈求不要那麼倒楣而被倒帳了，最後受害的總是民眾與銀行。
豪宅價格高漲，一般住宅也跟著水上船高
隨著M型化社會的形成與發展，顯現地位表徵的豪宅對金字塔頂端人士有著致命的吸引力，但由於對豪宅的定義與認知不一，台北市從仲介嚴格篩選出的一千多戶到政府要課豪宅稅的一萬多戶，可說是真假豪宅充斥，令人無所適從。但不管豪宅有幾戶，與台北市八十多萬戶的住宅存量相比，其比率都相當低，惟業者及投資客卻以此為炒作題材，一方面拿臨近城市之豪宅價格與之相比將其炒高，一方面以比價效應將一般住宅房價予以炒高，而對於香港、新加坡一般民眾居住之廉價的平民住宅卻隻字未提，而政府做為亦有所不足，讓資訊相對不透明的台灣房市給予業者及投資客有相當大的炒作空間，因此如何讓豪宅及商用不動產價格與一般住宅脫鉤發展，可說市當前一門重要的課題。
投資客與空屋率
目前政府要求銀行對個人第二間房以上之貸款嚴加控管，但是專業投資客利用低利環境已壯大到是企業化經營，手上上百間房屋並不稀奇，而手上幾十間或好幾間更是不勝枚舉，而且大都是以人頭戶的方式持有，所謂上有政策、下有對策，政府現階段的措施仍有待市場之考驗。加上國內持有不動產之成本相當低，所以有錢人持有多筆不動產者亦不在少數，因此沒人在住的房子相當多，也間接影響有效的供給。所以大台北許多房市就這樣掌握在投資客及有錢人手上，空屋的比率應是不低，但這些大都不列入政府空屋數字的統計，因為政府並無能力每年清查房屋是否為空屋，僅是根據房屋稅稅籍課徵資料及台電住宅用戶電錶所製作的用電資料庫，整合連結統計而來，但這些沒人住的房子大都有繳房屋稅與電費，所以不會被列入空屋統計，因此當買不起的民眾看著房子一棟一棟在蓋，人口確沒有增加的情形下，實是很難理解房子到底是誰買走了。
期待政府應有的做為
一個市場要正常與穩定發展，透明且正確有效的資訊是必要的的，舉凡房屋真實成交價格、房價所得比、坪價計算基礎、空屋率等資訊無法與世界接軌，讓投機者有機可乘，或是稅制的不合理，讓房地產成為富人節稅、避稅工具，都是讓房價在低利環境下易漲難跌的原因之一，而一味地增加房屋供給，於潛在高空屋率下並不能真正解決問題，反而將有造成房市泡沫的風險。所以房市資訊世界接軌、合理的稅制、嚴懲人頭戶、提高非自用住宅之持有成本等，都是民眾期待政府應要努力的方向，而便利的捷運交通則應盡速完成，引導購屋民眾至市郊購屋，緩解市郊餘屋問題與市區房價高漲的壓力亦是刻不容緩之課題。希望在政府訴求「黃金十年」夢想的時候，亦要將都會區民眾住的問題納入考量，而德國的房屋政策讓其免於房市泡沫之苦，應是有值得參考的地方，期待政府的努力，讓屋奴的問題可以徹底解決，也讓民眾都可以真正的安居與樂業。 |
